Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Как перевести в собственность

  1. Выиграть аукцион по аренде, инициатором которого выступает администрация. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
  2. Выиграть аукцион по инициативе граждан. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
  3. Заключить договор аренды без проведения торгов. Для земель находящихся в муниципальной собственности, стоящих на кадастровом учете и только для льготной категории граждан;
  4. Заключить договор аренды без проведения торгов на земельный участок, который еще не стоит на кадастровом учете (не отображается на публичной кадастровой карте).

А теперь рассмотрим каждый способ подробнее.

Есть разъяснения ФАС РФ (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») касаемо передачи прав на имущество без торгов и аукционов для НКО:

  • В соответствии с пунктом 7 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке;
  • Согласно пункту 5 статьи 4 «Закона о защите конкуренции» под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации.

Таким образом, действие статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования государственного или муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

  • Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» предоставление прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом возможно без проведения торгов некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Таким образом, передача государственного или муниципального имущества на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 «Закона о защите конкуренции» может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет. 

Если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, но уже кем-то занят, то он может быть выделен землепользователям до введения ЗК РФ 2001 года в действие. К примеру, участки в деревнях вообще редко были сформированы и могут быть уже в аренде с правом выкупа или в безвозмездном пользовании или с пожизненным правом аренды, не отображаясь при это на публичной кадастровой карте. Поэтому, с моей точки зрения, следует делать упор на аренду земельного участка, а не на покупку здания под ним.

Как я это вижу:

  1. Получить справки подтверждающие, что здание не стоит на балансе у органов мсу, не находится в чьей-то собственности (физ. юр. гос. лиц (гос. — мсу, федеральная));
  2. Подать заявление в местную администрацию, в чьем ведении находится данный земельный участок, о приобретении права аренды на него, именно в письменном виде, т.к. зачастую сталкиваюсь с тем, что люди слушают ленивых чиновников, которые не хотят разбираться с проблемами входящими в их прямые обязанности. Подавайте именно в письменном виде;
  3. В заявлении можно указать предложение выделить данный ЗУ в аренду вам для каких-либо нужд с обязательством в виде очистки территории от строительного мусора и тп.
  4. Если получите положительный ответ, то быстренько ремонтируете данное здание (частично), оформляете на него право собственности; 
  5. Далее оспариваете кадастровую стоимость земельного участка и здания и выкупаете ЗУ у муниципалитета. Снижение КС вам пригодится для уменьшения суммы выкупа.

Если вам откажут по причине того, что на ЗУ формально находится здание, а ЗУ в собственности муниципалов, то тогда вижу только судебный порядок оспаривания. Решение органа мсу об отказе в предоставлении по мотивам того, что на участке здание станет ключевым документом для суда. Но у вас есть «контр-документ» подтверждающий, что здание не стоит на балансе у органов мсу. А кто вообще сказал что это здание? Может быть это мусор, к примеру?

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Дело в том что в нашем земельном законодательстве существует принцип прямой связи судьбы ЗУ и недвижимости расположенной на нем, а так же есть такая статья в Гражданском Кодексе под названием — Бесхозные недвижимые вещи.

Сноски:

  • ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства — п. 5 — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
  • ГК РФ Статья 225. Бесхозяйные вещи — ч.1 — Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Ч.3 — Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По поводу дистанционной аренды, например для направления почтой необходимых документов на согласование в другой регион — да можно. Прописка и даже гражданство здесь роли не играют. Но и искать интересующий вас земельный участок придется дистанционно: не взглянув и не пощупав. 

Единого перечня свободных участков не существует, зато есть реестры земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности. Существует так же специальный орган под названием «Росимущество», который ведает участками принадлежащими государству, но это будет федеральная собственность (лучше не связываться).

Как вариант, можно составить мотивированный запрос о наличии земельных участков для приобретения права аренды в администрацию района или сельского поселения, на территории которого будет располагаться участок, но рассчитывать на подробный ответ я бы не стал.

Обратим внимание на ст. 95 ЗК РФ, а именно на п. 6 и п.7. — заповедные земли не подлежат приватизации, на них запрещена определенного рода деятельность. Строительство на таких землях так же регулируется достаточно императивно. Так же, приобретая право аренды вам придется либо в уведомительном порядке сообщать об этом собственнику либо же перезаключать новый договор. Поэтому, лично моё сугубо оценочное мнение — поищите другой земельный участок.

Если мы говорим о земельных участках находящихся в природоохранной зоне то следует учитывать следующие законодательные положения:

  • Категория земельных участков в природоохранной зоне, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации, не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота;
  • В настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию;
  • Факт резервирования земельных участков в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне или природоохранной зоне, кроме земель изъятых из гражданского оборота.

  • физические лица (с гражданством и без);
  • иностранные граждане;
  • юридические лица.

Условия

Договор аренды участка заключается при соблюдении ряда условий, которые касаются вида земель, их целевого использования, статуса арендатора.

В соответствии с Земельным кодексом,

(п. 2

, п. 11

). К таким участкам относятся (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

  • природные заповедники, национальные парки и иные природоохранные зоны;
  • территории лесов;
  • водные объекты в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, мы рассказываем в отдельной статье);
  • земли, занятые объектами культурного наследия;
  • участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
  • территория, занятая объектами космической инфраструктуры.

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип разделения земель:

  • по целевому назначению;
  • по видам разрешённого использования.

При сдаче в аренду земель данных категорий доступны все виды разрешённого использования, предусмотренные Земельным кодексом РФ (

). В частности:

  • ведение личного подсобного хозяйства, сенокошения, животноводства;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
  • индивидуальное или коллективное жилищное строительство и др.

Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, проведение на участке работ, связанных с пользованием недрами, требует осуществления рекультивации данной территории. Полный перечень условий прописан в

ст. 39.8 ЗК РФ

.

Подробнее о том, какими правами о обязательствами наделяет стороны договор аренды, мы рассказываем тут.

При заключении договора аренды муниципального участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодексов РФ. Основные принципы:

  1. При оформлении аренды сроком более, чем на 1 год требуется регистрация договора в Росреестре.
  2. При заключении договора сроком более, чем на 5 лет арендатор имеет право передавать полномочия владения участком другим лицам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о субаренде мы рассказываем здесь, а из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если решите передать свои полномочия по владению участком другим лицам.
  3. Любые изменения условий договора допустимы лишь с согласия арендатора земли. Ограничение его прав, прописанных в договоре, так же запрещено.
  4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которой документ будет не действителен — п. 12 ст. 22 ЗК РФ (как узнать стоимость аренды и заключить договор читайте тут).
  5. Арендатор обязан выполнять условия владения участком, отдельно прописанные в Земельном кодексе для некоторых видов целевого использования земли (рекультивация, соблюдение графика мероприятий по освоению территорий и пр.) (ст. 39.8 ЗК РФ).
  6. Договор заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий пользования (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Узнать о правилах составления и оформления типовых договоров аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можете тут, а здесь мы рассказывали о составлении договоров между юрлицами.

Гражданин или организация получают право на найм при соблюдении следующих условий:

  1. было подано заявление на заключение договора или заявка на участие в аукционе;
  2. представлены необходимые документы;
  3. лицо было признано победителем аукциона (если торги проводились);
  4. гражданин или организация имеют основания для заключения договора без торгов.

Стать арендаторами земли могут граждане, в том числе иностранные, и организации (коммерческие компании, общественные объединения, религиозные организации и т.д.). Всё зависит от цели предоставления участка. Например, наделы под ИЖС выделяются физическим лицам.

Также к арендаторам могут предъявляться специальные требования. Например, аренда участка, предоставляется в рамках комплексного освоения территории, с организацией должен быть предварительно заключён договор на такое освоение.

С чего начать?

Желающие получить в аренду у муниципалитета земельный участок должны соблюдать определённый порядок действий.

Определение целей

Целевое использование приобретаемой земли – ключевой аспект всей процедуры аренды. Данный параметр определяет, на каких условиях и по какому принципу (на торгах или без них) участок будет передан арендатору.

Земельный участок может быть арендован двумя способам (ст. 39.6 ЗК РФ):

  • через аукцион;
  • без проведения торгов.

Аукцион может проходить по инициативе как муниципалитета, так и потенциального арендатора.

Без проведения торгов возможна аренда участков со следующими целями (п. 2 ст. 39.6):

  • работа над объектами незавершённого строительства юридическими лицами;
  • строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
  • возведение объектов ИЖС некоммерческой организацией;
  • достройка объектов незавершённого строительства собственниками зданий;
  • сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство;
  • работы по использованию недр;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Какие документы нужны?

Вне зависимости от того, каким способом производится аренда участка (через аукцион или без него),

  • копия паспорта;
  • заявление по установленной Администрацией города форме;
  • квитанция о внесении задатка (для участвующих в аукционе).

В случае аренды участка через торги внимательно изучаются требования к конкурсным документам, которые могут отличаться в зависимости от лота.

Заявление

Требования к Заявлению на участие в торгах установлены «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утв. Приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Документ должен содержать следующие данные:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес физического лица или фирменное наименование;
  • реквизиты и адрес юридического лица.

Заявка также включает в себя ряд документов:

  1. выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
  2. копии учредительных документов юрлица;
  3. предложение о цене договора;
  4. предложения об условиях исполнения договора.

При составлении Заявления на аренду участка без проведения торгов следует ориентироваться на Земельный кодекс РФ (

  1. Ф. И. О., адрес и паспортные данные заявителя;
  2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
  3. кадастровый номер земельного участка;
  4. обоснование права получения участка без проведения торгов;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления в аренду муниципального участка

прописан в Земельном кодексе (

). Планируя воспользоваться данным правом,

  1. Ознакомиться с перечнем условий, допускающих аренду земли без торгов и убедиться в соответствии заявителя данным требованиям (перечень условий представлен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).
  2. Подготовить документы-основания для освобождения от проведения торгов.
  3. Подготовить схему расположения участка, если таковой ещё не сформирован и не проведено межевание территории.
  4. Подать заявление о предварительном согласовании в Администрацию муниципалитета, а также организовать кадастровые работы по образованию земельного участка.
  5. Подать в муниципалитет заявление о предоставлении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуги»).
  6. Приложить необходимые обоснования права на аренду земли без проведения торгов.
  7. Дождаться рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
  8. При вынесении положительного решения подписать подготовленный Администрацией договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Отличия в процедуре при аренде у администрации сельского поселения и города

Правила расчёта арендной платы за муниципальную землю закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Согласно документу:

  1. Стоимость аренды определяют органы исполнительной власти.
  2. Расчёт происходит одним из следующих способов:
      • по кадастровой стоимости;
      • по результатам торгов;
      • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям, утвержденным Министерством экономического развития РФ;
      • по рыночной стоимости, определяемой на основании оценки.

    Больше о методиках расчета стоимости права на аренду земли можете узнать из отдельной публикации.

  3. Размер годовой арендной платы за участки, полученные без проведения торгов, устанавливаются в размере 0.01 – 2% от кадастровой стоимости объекта.

В рамках формирования суммы арендной платы во внимание принимают следующие параметры:

  • размер участка и его расположение;
  • кадастровая стоимость;
  • назначение земли;
  • наличие на участке значимых природных объектов (водоёмы и пр.).

О том, в каких случаях плата за аренду земли будет облагаться НДС, а в каких нет, можете узнать из этого материала.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Администрации сельских населённых пунктов и районов в городах подчиняются общим правилам, закреплённым в ЗК РФ.

В сельских поселениях больше участков и меньше людей, желающих получить право аренды. Поэтому больше граждан могут претендовать на заключение договоров по упрощённой схеме – без участия в аукционе.

Подробнее о найме земли у администрации города можно узнать здесь.

Подача заявления и участие в аукционе бесплатно. Задаток, который вносится перед торгами, возвращается всем проигравшим.

Стоимость аренды определяется в ходе торгов. Изначально она составляет определённую часть кадастровой стоимости (например, для ИЖС – 0,6%).

Если надел находится в выгодном месте, то цена аренды может возрасти многократно. В случае, когда участок предоставляется без проведения торгов, плата назначается в номинальном размере.

Единственный расход – оплата услуг кадастровых инженеров, если участок необходимо образовать. Гражданину придётся заплатить 10-30 тысяч рублей. Средства не будут компенсированы.

О расчете стоимости аренды вся необходимая информация здесь.

Что будет за нецелевое использование?

Максимальный срок, на который заключают договор аренды по законодательству — 49 лет. Регионы самостоятельно устанавливают сроки аренды в зависимости от категории и назначения земель. Ориентиры такие:

  • Сроки аренды на земли сельскохозяйственных угодий без права строительства — от 10 лет;
  • Для занятия огородничеством — до 3-х лет;
  • Для индивидуального жилого строительства (ИЖС) — от 3 до 10 лет;
  • Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — от 3 до 49 лет.

Как продлить аренду земельного участка

Период, на который предоставляется надел, указывается в договоре.

Срок обусловлен целями, для достижения которых заключается договор. Например, участки под ИЖС предоставляются на 20 лет.

Максимальный срок предоставления участков может устанавливаться в ЗК РФ:

  • для ИЖС – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории – до 5 лет;
  • для сенокоса, выпаса сельскохозяйственных животных – до 3 лет;
  • для огородничества – до 3 лет.

Еще больше информации о сроках аренды можно найти здесь.

Земельный кодекс допускает аренду земельного участка на срок от 1 года до 49 лет. На длительность договора влияет цель использования земли. Все возможные варианты описаны в п.8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, предусматриваются следующие сроки:

  • строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
  • размещение линейных объектов – до 49 лет;
  • ИЖС и личное подсобное хозяйство – до 25 лет;
  • освоение территории юрлицом – от 3 до 5 лет;
  • завершение неоконченного строительства – до 3 лет.

. В связи с чем, изменение данного назначения так же, как и эксплуатация участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, приводят к нарушению существенных условий договора аренды и к его последующему

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Такой логики придерживаются Верховные суды, разрешающие споры между арендатором и арендодателем (определения ВС РФ от 17.02.2017 по делу № А81-293/2016, от 17.02.2016 по делу № А40-206687/2014, постановления АС Московского округа от 29.05.2017 по делу № А40-102752/16, Уральского округа от 16.09.2015 по делу № А60-38963/2014).

Таким образом, использование арендованного участка не по назначению грозит арендодателю следующими последствиями:

  • аннулирование договора аренды;
  • административная ответственность.

Административная ответственность за нецелевое использование земельных участков установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. При этом под действие данной статьи подпадает использование участка как не в соответствии с целевым назначением с учетом его категории, так и с нарушением видов разрешённого использования.

Нарушение карается штрафом в размере от 0.5 до 2% от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от категории нарушителя).

Как перевести в собственность

На основании здания в собственности, вы получаете приоритетное право выкупа земли под объектом строительства в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости. Узнать точную стоимость перевода земельного участка в собственность можно только обратившись в администрацию, на территории которой расположен участок. Обращаться лучше с заявлением, чтобы получить ответ в письменном виде, а затем приложить его к остальным документам на участок для перестраховки.

Если в договоре аренды нет ограничений по срокам строительства, то строить на участке и переводить в собственность можно на протяжении всего срока аренды. Кроме того, в договоре не должно быть каких-либо ограничений по видам строительства. Если не запрещено — значит разрешено, но только согласно целевого назначения и вида использования данного ЗУ.

  • через проведение аукциона;
  • напрямую, без торгов.

Аукцион может быть организован как муниципалитетом, так и физическим (юридическим) лицом, намеренным приобрести участок.

Получить землю без проведения аукциона имеют право следующие категории (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • физические лица с целью возведения частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или фермерского хозяйства;
  • юридические лица, наделённые полномочиями по завершению строительства объектов, расположенных на данном участке;
  • юридические лица, уполномоченные возводить объекты социально-культурного назначения, организовывать крупные инвестиционные проекты в пределах участка земли;
  • некоммерческие организации для реализации проектов индивидуального жилищного строительства;
  • фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
  • физические или юридические лица, в собственности которых находятся объекты, расположенные на данном участке;
  • собственники незавершённых объектов строительства, находящихся на территории участка.

Земельный участок переходит пользователю на основании договора аренды. Документ заключается в письменной форме.

Арендатору земельного участка

, но с условием его уведомления (пп. 5 и 9

В отличие от классической субаренды, переуступка прав означает, что ответственность перед арендодателем полностью переходит с прежнего арендатора на нового.

Переход прав фиксируется договором, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Для совершения сделки требуется:

  • договор переуступки прав;
  • копия предыдущего договора аренды;
  • кадастровая документация на земельный участок;
  • заявление о регистрации договора;
  • квитанция об оплате госпошлины (стоимость процедуры: 2000 руб. для физ.лиц и 22 000 для юридических) (ст. 333.35 НК РФ).

Договор переуступки содержит информацию о правах и обязанностях участников сделки, её сроков, условиях расторжения и пр.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Основной нормативный акт, регулирующий земельные отношения, – это ЗК РФ.

В документе утверждены:

  • состав земель;
  • порядок образования участков;
  • основания и условия предоставления земель гражданам и организациям;
  • процедура проведения аукциона;
  • условия предоставления участков без аукциона;
  • иные правила.

Субъекты федерации могут расширять действие отдельных норм ЗК РФ. Например, в Республике Марий Эл отдельным категориям граждан (ветеранам боевых действий, гражданам, имеющим ребёнка-инвалида и др.) участки предоставляются в собственность бесплатно.

Использование некоторых земель регулируется специальными актами. Так, предоставление участков, отнесённых к сельскохозяйственным землям, производится в соответствии с законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Оформление договора производится в соответствии с нормами ГК РФ. Соглашение должно соответствовать требованиям по форме, содержать существенные условия сделки и т.д. Перед заключением договора сторонам следует изучить главу 34 ГК РФ и подраздел 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Если участок предстоит образовать, то заинтересованному в найме лицу нужно:

  • Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственностисобственными силами (или с привлечением кадастрового инженера) оформить схему расположения участка, нанесённую на существующий кадастровый план;
  • подать прошение в местную администрацию о предварительном утверждении схемы;
  • дождаться ответа от муниципалитета и переделать схему, если орган власти нашёл в ней несоответствия кадастровому плану или плану развития территории;
  • провести за свой счёт кадастровый учёт (установить межевые знаки, определить координаты, определить размеры и площадь участка, оформить акт, присвоить наделу номер и утвердить его на кадастровой карте).

Далее местная администрация регистрирует право собственности в отношении участка.

Через аукцион

Наибольшее количество участков распределяется через аукцион.

Процедура включает в себя несколько этапов:

  1. подача заявления на проведение аукциона на право аренды с указанием кадастрового номера и цели использования участка;
  2. составление техусловий для подключения земли к коммуникациям, если это необходимо;
  3. проверка на наличие ограничений, препятствующих проведению торгов (например, участок не отнесён ни к одной из категорий земель, надел уже предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и т.д.);
  4. определение организатора – им может выступать орган власти или специальная организация;
  5. выбора даты и места проведения торгов (аукцион должен проводиться не позднее, чем через 2 месяца после подачи заявления на его проведение от заинтересованного лица);
  6. публикация извещения с указанием даты, места, шага аукциона, проекта договора и другой информации (информация размещается на сайте муниципалитета);
  7. принимаются заявки от участников;
  8. проводятся торги;
  9. составляется протокол о результатах аукциона;
  10. заключается договор с победителем торгов.

Чтобы принять участие в аукционе, человек должен представить:

  • копии страниц паспорта;
  • заявление на участие в торгах;
  • подтверждение внесения задатка.

Если участвует юридическое лицо, то дополнительно потребуется:

  1. копия свидетельства, подтверждающего постановку компании на налоговый учёт;
  2. копия уставного документа (с переводом на русский язык, если это необходимо);
  3. доверенность или копию приказа, подтверждающего полномочия представителя компании на аукционе.

В торгах не могут участвовать организации, в отношении которых начата процедура банкротства.

Полную информацию об аукционе можно прочитать здесь.

Без торгов

В статье 39.6 ЗК РФ указаны случаи заключения договоров аренды без аукциона.

Без торгов договоры заключаются с гражданами, принадлежащими к льготной категории:

  • инвалиды;
  • люди, утратившие здоровье из-за последствий аварии на ЧАЭС;
  • граждане, проживавшие на территории, загрязнённой в ходе испытаний на Семипалатинском полигоне;
  • родители, воспитывающие ребёнка-инвалида.

Многие субъекты федерации расширяют приведённый список, добавляя к нему ряд категории:

  1. многодетные семьи;
  2. ветераны и участники ВОВ;
  3. пенсионеры;
  4. участники федеральных программ по переселению.

Стоит уточнить в местной администрации, какие категории граждан имеют право на аренду государственной земли без аукциона в данном населённом пункте.

Договор аренды без торгов заключается в следующем порядке:

  • Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственностигражданин подаёт заявление, прилагает к нему копию документа, подтверждающего право на льготу;
  • муниципальный орган выдаёт предварительное согласование на оформление договора;
  • проходит проверка на наличие правовых препятствий в предоставлении участка в пользование;
  • если надел свободен от ограничений, заключается договор.

О процедуре найма земли без торгов читайте здесь.

По упрощенной схеме

На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.

Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.

Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:

  1. под ИЖС;
  2. для ведения ЛПХ;
  3. для садоводства;
  4. гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.

Участки под ИЖС, для возведения гаража или для иного строительства предоставляются на период проведения работ.

Арендатор должен завершить ввод здания в эксплуатацию, пока не истечёт срок аренды. Приступить к строительству землепользователь должен в первые 3 года. В ином случае договоры расторгаются.

Земля распределяется между гражданами в общем порядке: через аукцион или без торгов, если заинтересованное лицо относится к льготной категории. Надел под ИЖС можно оформить в упрощённом порядке.

Особенности оформления участков под ИЖС, гараж, с последующим выкупом

По упрощенной схеме

Нюансы получения участка в аренду зависят от целевого назначения приобретаемой земли.

Получая землю под павильон или киоск, следует учитываться следующие аспекты:

  1. Установка павильона подразумевает ведение предпринимательской деятельности. В связи с этим подают заявление на аренду участка либо участвуют в аукционе юридические лица или ИП. Тем не менее заключение договора возможно и с физлицом.
  2. При предварительном выборе участка следует иметь в виду возможные местные ограничения на установку павильонов в конкретных зонах (например, вдоль магистралей). Ознакомиться с точными требованиями можно в ПЗЗ муниципалитета, а также в земельном отделе администрации.
  3. При подаче заявления о предоставлении земельного участка следует приложить:
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • устав и учредительные документы, коды ОКВЭД;
    • план будущего павильона и его расположение на участке;
    • кадастровый план сформированного участка (если ранее он не был отмечен на кадастровой карте).

Администрация рассматривает заявление в течение 1 месяца. Далее назначается аукцион, где куда выставляется данный участок. После окончания торгов с победителем заключается договор аренды, который регистрируется в Росреестре.

Под гараж

В целом процедура оформления в аренду участка под строительство гаража не отличается от общих правил получения земли у муниципалитета.

  1. При выборе участка стоит обратить внимание на целевое использование земли, в нём должно присутствовать указание на ГСК.
  2. Далее следует дождаться проведения аукциона или же инициировать его проведение самостоятельно. Для этого требуется написать заявление на имя главы муниципалитета.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

В аукционе участвуют только сформированные участки, вынесенные на кадастровую карту.

Для участия в торгах подготавливают документы, перечень которых указан в информации об аукционе. Во всех случаях он включает:

  • паспорт заявителя;
  • заявку (с указанием Ф.И.О., паспортных данных, адреса физического лица или фирменное наименование, реквизиты и адрес юридического лица).

В дополнение прикладывают следующие документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
  • копии учредительных документов юрлица;
  • предложение о цене договора;
  • предложения об условиях исполнения договора;
  • план гаража и его расположение на участке.

В случае, если гараж уже возведён и требуется оформить землю под ним, то процедура проходит по упрощённой схеме: при наличии документов о праве собственности на гараж владелец имеет право оформить участок в аренду без проведения аукциона (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аренда земельного участка у муниципалитета – достойная альтернатива покупке. Годовая арендная стоимость такой земли не может превышать 2% от кадастровой стоимости объекта. По общим правилам договор с арендатором заключается по итогам аукциона. Тем не менее Земельный кодекс предусматривает широкий перечень ситуаций, когда проведение торгов не требуется.

Причины отказа в предоставлении земельного участка в аренду

Местная администрация имеет право передавать в аренду любые земли, которые находятся в её собственности. Исключение – земли запаса. Наделы этой категории находятся в резерве и фактически не используются.

Обычно административные органы предоставляют:

  1. земли населённых пунктов (выдаются под ИЖС, строительство гаража, ЛПХ и т.д.);
  2. сельскохозяйственные земли (арендуются для выпаса скота, выращивания сельскохозяйственных растений и т.д.);
  3. земли промышленности (выделяются для строительства предприятий и их использования).

На основании норм законодательства выделяются несколько условий для передачи участка в найм:

  • соблюдение плана развития территории;
  • арендатор соответствует требованиям,
  • цель использования надела не противоречит законодательству.
  1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
  2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
  3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
  4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:

  • Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
  • Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.

Указанные максимальные размеры не применяются в случае предоставления в безвозмездное пользование, аренду или собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» См. так же закон о регулировании земельных отношений в вашей области (Региональный).

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Чтобы арендовать земельный участок лесу, например для строительства базы отдыха, нужно подать заявление в уполномоченный орган с просьбой предоставить земельный участок для рекреационных целей. Уполномоченным органом, как правило, выступает департамент лесного хозяйства администрации вашей области.  Лесные участки для рекреационных целей предоставляются из лесного фонда с торгов.

Образец заявления, а так же список необходимых документов советую уточнять, либо на очном визите в администрацию, либо на официальном сайте. Рекомендую также ознакомиться с законодательством регулирующим такие правоотношения:

  • Главы 17-18 Земельного кодекса РФ;
  • ст. 41 Лесного кодекса РФ — аренда для рекреационных и оздоровительных целей;
  • Глава 6 Лесного кодекса РФ — основания аренды лесных участков;
  • Глава 8 Лесного кодекса РФ — проведение торгов.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

Как оформить земельный участок по лесной амнистии

Статья 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений части земельных участков, следовательно, законодательство допускает сдачу части земельного участка в аренду. Однако, следует обратить внимание на то, что сдаваемый в аренду участок должен быть индивидуализирован от основного, т.е. межеван и стоять на кадастровом учете.

При этом, в законодательстве нигде прямо не указана обязанности кадастрового учета части земельного участка, если весь надел принадлежит одному собственнику — данное требование, как правило, выдвигает Росреестр при регистрации договоров аренды, хотя такая позиция не подкрепляется судебной практикой.

Административный регламент предоставления части земельного участка в аренду при наличии таких указаний в региональном законодательстве может отличаться по регионам или вовсе отсутствовать. Таким образом, выделение части земельного участка из земельного участка стоящего на кадастровом учете является прерогативой собственника. О наличии такой возможности следует уточнять в Администрации в заявительном порядке.

  • В отношении земельного участка, указанного в заявлении принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;
  • Земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации или государственной программой субъекта Российской Федерации;
  • Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок образуется из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории;
  • Земельный участок является зарезервированным или изъятым для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • Земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута;
  • На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
  • Образование земельного участка приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
  • Границы формируемого земельного участка пересекают границы разных муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
  • Формирование земельного участка приводит к невозможности использования земельного участка, ограничивает проход или проезд к земельному участку, находящемуся в собственности/на ином виде права третьих лиц;
  • Формируемый земельный участок имеет наложение границ на земли, находящиеся в собственности третьих лиц;
  • Невозможность использования земельного участка в водоохраной/прибрежной полосе (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в заключении об оборотоспособности земельного участка);
  • Невозможность использования земельного участка в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования;
  • Невозможность использования испрашиваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия;
  • Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды третьим лицам;
  • Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы заявителя;
  • Наличие противоречивых сведений в заявлении и приложенных к нему документах;
  • Кроме того бывают отказы с формулировкой: «С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Как взять землю в аренду у администрации СНТ

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства. Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

  1. Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;
  2. Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;
  3. Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;
  4. Муниципалитет устанавливает порядок внесения/возврата задатка и шаг аукциона;
  5. Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.
  1. Заявка по форме установленной администрацией;
  2. Копия паспорта или загранпаспорта (для иностранцев);
  3. Квитанция о внесении задатка.

Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона. 

Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Как оформить КФХ и получить субсидию от государства

Федеральный закон о СНТ — это новый правовой акт относительно земельного кодекса, соответственно земельный кодекс является для него основополагающим и императивным (неукоснительным). Преимущественным правом аренды ЗУ, т.е. без проведения торгов, в соответствии с ФЗ «об СНТ» обладают только члены СНТ, при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности.

Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях. Для аренды земельного участка, вступайте в СНТ и пишите заявление председателю.

Как правильно заключить договор?

Договор оформляется в письменном виде в 3-х экземплярах: для арендатора, для собственника и для регистрации в Росреестре.

Стандартный договор включает следующие положения:

  • сведения о сторонах (Ф.И.О. арендатора/название организации, адрес, наименование местного органа власти, уполномоченного предоставлять участок в аренду);
  • сведения об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, цель предоставления и т.д.);
  • порядок и сроки передачи участка;
  • стоимость аренды, порядок перечисления платы, условия изменения цены;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • иные положения (право арендатора на продление срока действия договора, порядок разрешения споров и т.д.);
  • реквизиты и подписи сторон.

Если право аренды выставляется на аукцион, проект договора предварительно составляется собственником участка. Победить может согласиться с предложенной редакцией или отказаться от заключения договора. Правки не вносятся.

Возможные трудности и способы их решения

Если гражданин не знает, имеет ли он право на получение земли в аренду без торгов, он может обратиться в местный орган власти за разъяснениями.

Иногда человек не знает, выставлен ли интересующий его участок на торги. В этом случае нужно зайти на официальный сайт размещения информации о проведении торгов и поискать нужный надел. Также информация о предстоящих аукционах публикуется на сайтах местных органов власти.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности

На странице с описанием аукционной единице есть все сведения, необходимые для участия в торгах:

  • шаблон заявки,
  • перечень необходимых документов,
  • наименование организатора,
  • дата и время проведения торгов.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru