Метод капитализации дохода при оценке недвижимости

Сущность доходного подхода

При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

  1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
  2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
  3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
  4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:

  1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
  2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
  3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
    • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
    • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
    • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
  4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
  5. Расчет ставки дисконтирования.

Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

Его можно произвести двумя способами.

  1. Прямая капитализация доходов.

Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.

  • С = ЧОД/КК,
  • где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);
  • КК – коэффициент капитализации (в процентах);
  • ЧОД – чистый операционный доход.
  • Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.
  • Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
  1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
  2. Рассчитать ставку капитализации.
  3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

  1. Метод дисконтированного денежного потока (ДДП).
  1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
  2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
  3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
  4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

  1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
  2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

  • потенциальный валовый доход;
  • ЧОД;
  • до налоговый денежный поток;
  • посленалоговый денежный поток;
  • действительный валовый доход.
  1. PV – текущая стоимость;
  2. Ci – денежный поток периода t;
  3. It – ставка дисконта;
  4. М – остаточная стоимость.

Метод капитализации дохода при оценке недвижимости

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год.

К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно. Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.

  1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
  2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
  3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно.

Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

Метод капитализации дохода при оценке недвижимости

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.

Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

3.2. Действительный валовый доход

PVD=AC×N{displaystyle PVD=ACtimes N}

где:
AC{displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
N{displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

PVD−NZ−NP DXPR=DVD{displaystyle PVD-NZ-NP DX_{PR}=DVD}

DVD−OR−RZ=CHOD{displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где:
PVD{displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
NP{displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.;
DXPR{displaystyle DX_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{amp}lt;{displaystyle OP{amp}lt;}– операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

PVD−NP−NZ DXPR=DVD{displaystyle PVD-NP-NZ DX_{PR}=DVD}DVD−OP−PZ=CHOD{displaystyle DVD-OP-PZ=CHOD}

где:
PVD{displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NP{displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
DXPR{displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

  1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
  2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
  3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

{displaystyle PVD=ACtimes N}

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

  • объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
  • валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
  • действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
  • размер дисконтной ставки;
  • правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

  1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
  2. Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными.

Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход.

Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Метод капитализации доходов в оценке бизнеса

Предпосылки применения, преимущества и недостатки метода капитализации доходов в оценке бизнесаМетод капитализации доходов в оценке бизнеса применяется при стабильности ожидаемых от функционирования бизнеса доходов без осуществления дополнительных инвестиций, когда ожидается неизменность величины доходов или незначительные темпы их роста.

Реально указанные предпосылки существуют крайне редко: например, по методу капитализации можно определить стоимость привилегированных акций с гарантированными постоянными дивидендами при условии, что срок обращения акций не ограничен. Поэтому чаще всего стоимость бизнеса по доходному подходу оценивается методом дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов неприменим, если бизнес убыточен, недавно создан, а также если он активно развивается, вкладывая инвестиции, расширяя (изменяя) направления деятельности, сегменты рынка и т.д.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Капитализация в оценочной деятельности рассматривается как процесс «превращения» (приведения) показателя дохода в показатель стоимости.

По методу капитализации доходов стоимость объекта собственности определяется делением капитализируемой базы на коэффициент капитализации.

При этом в качестве капитализируемой базы используется величина дохода, генерируемого оцениваемым объектом в течение определенного периода (года).

Поэтому метод капитализации доходов обоснованно применять:

  • для предварительной экспресс-оценки бизнеса,
  • для оценки предприятий малого и среднего бизнеса в сфере торговли, услуг (сдача в аренду, гостиничный бизнес) с использованием информации о сопоставимых объектах.
  • Оценка стоимости бизнеса методом капитализации дохода возможна при наличии большого объема ретроспективной информации, в результате анализа которой можно сделать вывод о стабильности доходов оцениваемого бизнеса.
  • Основное преимущество метода капитализации – в простоте расчетов, недостатки — в узкой области применения метода и высокой чувствительности стоимости к изменению коэффициента капитализации, что определяет необходимость детального обоснования его величины.
  • 2. Этапы применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса
  • Стоимость предприятия (бизнеса) по методу капитализации доходов (I) определяется делением капитализируемой базы, величины дохода, генерируемого бизнесом (V), на  коэффициент капитализации (R) по следующей формуле:V= I : R.
  • В процессе применения метода капитализации доходов реализуются следующие основные этапы:
  • 1. обоснование вида и величины показателя, используемого в качестве капитализируемой базы;
  • 2. расчет коэффициента капитализации;
  • 3. определение предварительной величины стоимости бизнеса путем деления капитализируемой базы на коэффициент капитализации;
  • 4. выведение итоговой величины стоимости путем внесения поправок, корректировок.

3. Расчет капитализируемой базы в оценке бизнеса

В рамках первого этапа необходимо подчеркнуть, что в качестве капитализируемой базы теоретически возможно использование различных показателей дохода: показателей прибыли (чистая прибыль, прибыль после налогообложения, прибыль до налогообложения), дивидендов, выручки от реализации продукции, денежного потока.

Выбор вида показателя, используемого в качестве капитализируемой базы, тесно связан с результатами анализа информации о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний.

В случае, если такие сделки (предложения) оценщиком выявлены, то (при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний) представляется обоснованным использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы.

В такой ситуации после подтверждения сопоставимости оцениваемого предприятий и предприятий-аналогов обоснованно рассчитывать коэффициент капитализации на основании рыночных данных (см.

второй этап рассматриваемого метода) с одновременным выбором соответствующего показателя (выручки от реализации продукции) в качестве капитализируемой базы.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Способы расчета величины капитализируемой базы рассмотрим на примере чистой прибыли как наиболее распространенного показателя, используемого в методе капитализации доходов. Капитализируемая база может быть рассчитана одним из следующих способов:

  • на основе ретроспективных значений чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне чистой прибыли последнего отчетного года, или на уровне средней (средневзвешенной) прибыли за последние три-пять лет. Для использования фактической чистой прибыли при обосновании капитализируемой базы необходимо провести процедуру ее нормализации – т.е. выявления  типичных доходов и расходов, характерных для аналогичного нормального функционирующего бизнеса. Возможно также проведение инфляционной корректировки фактических величин чистой прибыли;
  • на основе прогнозируемой чистой прибыли оцениваемой компании; например, на уровне прибыли первого года прогнозного периода; при этом прогнозные величины могут быть рассчитаны на основе фактических ретроспективных данных путем построения тренда с учетом прогнозов развития предприятия по планам его менеджмента/ собственников;
  • путем комбинации данных о фактических значениях чистой прибыли за несколько периодов в прошлом и прогнозных данных на ближайшее будущее. Например, для оценки бизнеса на 01.01.2016г. капитализируемая база может быть рассчитана как средняя (средневзвешенная) следующих пяти величин: чистой прибыли за 2014-2015гг. и прогнозной чистой прибыли на 2016-2017гт. Данный способ хорош тем, что обеспечивает наглядное подтверждение стабильности доходов оцениваемого бизнеса. Перейдите по следующей активной ссылке и ознакомьтесь с практикой расчета капитализируемой базы путем комбинации данных о фактических и прогнозных величинах чистой прибыли.

4. Методы расчета коэффициента капитализации в оценке бизнеса

На втором этапе для расчета коэффициента капитализации может быть использован один из двух методов — метод рыночной экстракции или расчетный метод.

Метод рыночной экстракции (метод рыночной выжимки) основан на рыночных данных о ценах сделок (предложений) по продаже аналогичных компаний. Как отмечалось выше (см.

1-й этап), если такие сделки (предложения) выявлены, при условии доступности информации о величине основных показателей дохода аналогичных компаний обоснованно использовать указанные данные в процедуре расчета как коэффициента капитализации, так и капитализируемой базы.

Коэффициент капитализации методом рыночной экстракции рассчитывается по следующей формуле:

  • где R – коэффициент капитализации;
  • V – предварительная величина стоимости предприятия по методу капитализации доходов;
  • IAi – величина определенного показателя дохода, генерируемого i-той аналогичной компанией (чистая прибыль, выручка от реализации и др.);
  • VAi – цена сделки (предложения) по продаже i-той аналогичной компании;
  • wi – удельный вес результата применения информации по i-той аналогичной компании.

Метод рыночной экстракции имеет ограниченную область применения, используется преимущественно для оценки мелких, средних компаний в сфере торговли, услуг. Однако при наличии предпосылок применения метода рыночной экстракции его использование целесообразно.

  1. Расчетный метод определения коэффициента капитализации применяется чаще.
  2. В настоящее время в большинстве источников предлагается применение расчетного метода, как правило, на базе ставки дисконта. По данному методу коэффициент капитализации может быть рассчитан по одной из следующих формул:
  • где R – коэффициент капитализации;
  • d – ставка дисконта;
  • q – стабильные долгосрочные темпы роста показателя дохода, выбранного в качестве капитализируемой базы.

Первая из приведенных формул применяется в случае, когда капитализируемая база рассчитана на основе прогнозируемой величины показателя дохода (как правило, чистой прибыли); соответственно, вторая формула применима при обосновании капитализируемой базы на основе ретроспективных значений показателя дохода.

Наряду с этим, в рамках расчетного метода существует подход к обоснованию коэффициента капитализации в оценке бизнеса путем суммирования ставки дохода на вложенные инвестиции (on) и нормы возврата вложенных инвестиций (of) или ее части.

Применение такого подхода является обоснованным в случае, если в течение определенного периода ожидается полная или частичная потеря стоимости бизнеса.

В этом случае ставка возврата (of) предназначена для  накопления средств в течение указанного определенного периода с целью возмещения потери первоначально вложенных в приобретение бизнеса инвестиций.

Однако возникновение такой ситуации представляется маловероятной при выполнении основной предпосылки применения метода капитализации доходов — получения стабильных доходов от функционирования бизнеса без дополнительных вложений в течение длительного периода времени.

Выделение в составе коэффициента капитализации ставки дохода на инвестиции (on) и нормы возврата инвестиций (of) распространено в оценке недвижимости; в этой связи применение данного подхода может быть обоснованным в оценке соответствующих видов бизнеса – например, бизнеса объектов коммерческой недвижимости (небольших магазинов  и др.

) Для расчета ставки дохода на инвестиции (on) используются методы обоснования ставки дисконта; норма возврата инвестиций (of) может быть рассчитана одним из следующих методов, широко применяемых в оценке недвижимости: методом Ринга, методом Хоскольда или методом Инвуда.

Расчет итоговой величины стоимости бизнеса методом капитализации доходов

На третьем этапе применения метода капитализации доходов рассчитывается предварительная величина стоимости бизнеса (V) путем деления капитализируемой базы (I)на коэффициент капитализации (R).

3.4. Чистый операционный доход

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
PVD−NP−NZ DHPR=DVD{displaystyle PVD-NP-NZ DH_{PR}=DVD}

DVD−OP−PZ=CHOD{displaystyle DVD-OP-PZ={CH}OD}

где:
PVD{displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
NP{displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.;
NZ{displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.;
DHPR{displaystyle DH_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
DVD{displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.;
OP{displaystyle OP}– операционные расходы, ден.ед.;
PZ{displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

Таблица 8
№ п/п Наименование функции Формула расчета, пример решения задачи
1

Накопленная
(будущая) сумма единицы

Показывает накопление 1 ден.ед. за период:
FV=PV×(1 i)t,{displaystyle FV=PVtimes (1 i)^{t},}

где:
FV – будущая стоимость, ден. ед.
PV – текущая стоимость, ден. ед.
i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени
t – интервал времени, периодов времени
2

Текущая стоимость единицы

Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем:
PV=FV(1 i)t.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i)^{t}}}.}

3

Накопление единицы за период

Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей:
FV=(1 i)n−1i×PMT,{displaystyle FV={frac {(1 i)^{n}-1}{i}}times PMT,}

где:
PMT – аннуитетный платеж, ден. ед.
Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4

Фактор фонда возмещения

Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.:
PMT=FV×i(1 i)n−1.{displaystyle PMT={frac {FVtimes i}{(1 i)^{n}-1}}.}

5

Текущая стоимость обычного аннуитета

Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей:
PV=PMT×1−(1 i)−ni.{displaystyle PV=PMTtimes {frac {1-(1 i)^{-n}}{i}}.}

6

Взнос на амортизацию единицы

Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита:
PMT=PV×i1−(1 i)−n.{displaystyle PMT={frac {PVtimes i}{1-(1 i)^{-n}}}.}

1 it=Ttsqrt(1 it)=(1 i)Tt,{displaystyle 1 i_{t}={^{dfrac {T}{t}}sqrt{(1 i_{t})}}={(1 i)^{dfrac {T}{t}}},}

it=iT(Tt),{displaystyle i_{t}={frac {i_{T}}{({displaystyle {frac {T}{t}}})}},}

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9
Ставка накопления (дисконтирования) Формула расчета из годовой ставки накопления (tgod{displaystyle t_{god}})
Нормальный вариант Упрощенный вариант
Месячная 12sqrt(1 igod)−1=(1 igod)112−1{displaystyle ^{12}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{12}}}-1} igod12{displaystyle {frac {i_{god}}{12}}}
Квартальная 4sqrt(1 igod)−1=(1 igod)14−1{displaystyle ^{4}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{4}}}-1} igod4{displaystyle {frac {i_{god}}{4}}}
Полугодовая 2sqrt(1 igod)−1=(1 igod)12−1{displaystyle ^{2}sqrt{(1 i_{god})}-1={(1 i_{god})^{dfrac {1}{2}}}-1} igod2{displaystyle {frac {i_{god}}{2}}}

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

PV=11000000(1 0,5)5=620921{displaystyle PV={frac {1}{1000000}}{(1 0,5)^{5}}=620921}

PV=FV(1 i)t−0,5.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i)^{t-0,5}}}.}

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
Решение:
PV=11000000(1 0,15)0,5=932505.{displaystyle PV={frac {1}{1000000}}{(1 0,15)^{0,5}}=932505.}

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
PV=FV(1 t1)t1×(1 i2)t2×…×(1 im)tm{displaystyle PV={frac {FV}{(1 t_{1})^{t_{1}};times (1 i_{2};)^{t_{2;}}times …times (1 i_{m};)^{t_{m}}}}}

где: im – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

PV=FV(1 i1)t1×(1 i1)t2=200000(1 0,2)1×(1 0,15)1=144928.{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i_{1})^{t_{1}}times (1 i_{1})^{t_{2}}}}={frac {200000}{(1 0,2)^{1}times (1 0,15)^{1}}}=144928.}

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
PV=FV(1 i2)t2−t1=200000(1 0,2)1=166667{displaystyle PV={frac {FV}{(1 i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={frac {200000}{(1 0,2)^{1}}}=166667}PV=FV1(1 i1)t1=166667(1 0,15)1=144928{displaystyle PV={frac {FV_{1}}{(1 i_{1})^{t_{1}}}}={frac {166667}{(1 0,15)^{1}}}=144928}

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения?

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

ip=iH−iinf1 iinf{displaystyle i_{p}={frac {i_{H}-i_{inf}}{1 i_{inf}}}}

ip{displaystyle i_{p}} – реальная ставка, доли ед.
iH{displaystyle i_{H}} – номинальная ставка, доли ед.;
iinf{displaystyle i_{inf}} – темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

iNL=i12×N{displaystyle i_{NL}={frac {i}{12}}times N}

где:
{amp}gt;N{displaystyle {amp}gt;N}– срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
{amp}lt;iBR{displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

R=CHODC{displaystyle R={frac {CHOD}{C}}}

где:
R{displaystyle R} – общая ставка капитализации, доли е
C{displaystyle C} – рыночная стоимость, ден.ед.;
iCHOD{displaystyle i_{CHOD}} – чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п.

C=CHODR{displaystyle {C}={frac {CHOD}{R}}}

где:
C{displaystyle C} – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
CHOD{displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
R{displaystyle R} – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:

  1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
  2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
  3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

  1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
  2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
  3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Если собственник промышленного объекта или торговых площадей не предоставил информацию о притоке финансирования, результаты оценки не могут считаться достоверными.

По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

  • для точности установления стоимости;
  • для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей.

Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

  • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
  • дисконтирование доходов.
  • Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.
  • Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.
  • После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.
  • Валовой доход определяется в качестве чистой прибыли, предусматривающей максимальную эксплуатацию объекта.
  • После определения максимальной прибыли делаются поправки:
  • на недогрузку в эксплуатации;
  • на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды.

Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации.

Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

В крупных населённых пунктах, такие сведения могут находиться так же – в компаниях по работе с недвижимостью. Лицам, проживающим за пределами областных (краевых) центров, следует обратиться в те же инстанции и определиться с приемлемым для сторон способом выезда на место расположения объекта.

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процентаСм. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

KIZ=KCH×100%{displaystyle {K}_{IZ};=;{frac {K}{C}}_{H}times 100%}

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК {amp}gt; RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК{amp}lt;RН.

CH=x.{displaystyle C_{H};=;x.}

K=Kiz×CH=x×0.7=0.7x.{displaystyle K=K_{iz}times C_{H}=xtimes 0.7=0.7x.}CK=CH−K=x−0.7x=0.3x.{displaystyle CK=C_{H};-;K;=;x;-;0.7x;=;0.3x.}

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

POK=0.1×K=0.1×0.7x=0.07x.{displaystyle {begin{array}{l}POK=0.1times K=0.1times 0.7x=0.07x.\end{array}}}

RCK=CHOD−POKCK=0.15x−0.07×0.3x=0.26(6)∼26.7%{displaystyle {begin{array}{l}R_{CK}={frac {{CHOD};-;POK}{CK}}={frac {0.15x;-;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)sim 26.7%\end{array}}}

RCK{amp}gt;RH→{displaystyle R_{CK};{amp}gt;;R_{H;}rightarrow }леверидж положительный

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

В этом случае провести мониторинг ценообразования затруднительно из-за отсутствия аналогов.

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

  • Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.
  • Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных.
  • Только при помощи доходного метода оценки земельного участка и недвижимости допустимо предусмотреть получение прибыли или убытков, приобретая здание или помещение, участок.
  • Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.
  • В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:
  • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
  • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
  • для презентации объектов при имущественных сделках.

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

C=∑j=1nCFj(1 i)j CFREV(1 i)n{displaystyle C;=;sum _{j=1}^{n}{frac {CF_{j}}{(1 i)^{j}}} {frac {CF_{REV}}{(1 i)^{n}}}}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

 

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

d=1(1 i)t{displaystyle d=;{frac {1}{(1 i)^{t}}}}

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;2.

PV=∑j=1nFVj(1 i)j FVn 1R×1(1 i)n{displaystyle PV;=;sum _{j=1}^{n}{frac {FV_{j}}{(1 i)^{j}}} {frac {FV_{n 1}}{R}}times {frac {1}{(1 i)^{n}}}}

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

R

ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

Ставка капитализации, %

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

iVOZVR=1T×100%{displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}

где:
iVOZVR{displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %;
T{displaystyle T} – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

iVOZVR=iBR(1 iBR)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1 i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}

где:
iBR{displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

iVOZVR=i(1 i)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1 i)^{T}-1}}end{array}}}
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF). В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

iVOZVR=CHODR=CHODi iVOZVR{displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i i{VOZVR}}}}

iVOZVR=0,15(1 0,15)T−1≈0,05.{displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1 0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}

PV=CHODiVOZVR=1000000,15 0,05=1000000,2=500000{displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15 0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода. Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Метод капитализации дохода и другие методы доходного подхода, используемые в оценке недвижимости

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

где:
iBR{displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.

iVOZVR=i(1 i)T−1{displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1 i)^{T}-1}}end{array}}}

PV=CHODiVOZVR=1000000,15 0,05=1000000,2=500000{displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15 0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Наряду с этим, если компания на дату оценки имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величину следует прибавить к стоимости действующего предприятия. В случае недостатка собственного оборотного капитала стоимость предприятия необходимо уменьшить на эту величину.

Доходный подход в оценке недвижимости - что это, когда нужен отказ от него, в чем суть метода капитализации доходов при оценке объектов?

Как правило, результаты расчета по методу капитализации доходов представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца.

В том случае, если необходимо определить стоимость меньшей доли, то необходимо сделать соответствующую скидку на недостаток прав контроля над бизнесом.

При необходимости также может быть сделана скидка на недостаточную ликвидность оцениваемой доли.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.Определение доходного подхода дано в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

  • Метод капитализации
  • Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:
  • где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value — стоимость);
  • R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI– чистый операционный доход (от англ. NetOperationalIncomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

  1. 2) определение ставки капитализации;
  2. 3) определение стоимости объекта недвижимости.
  3. Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
  4. Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
  5. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
  6. ПВД = S• Сар,
  7. где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
  8. Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.  

Действительный валовой доход (ДВД)– это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

  • ДВД = ПВД – Потери
  • или
  • ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар),         
  • где Кндз — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
  • Кн ар — коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
  • Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
  • ЧОД = ДВД – ОР.
  • Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
  • Операционные расходы принято делить на:
  • · условно-постоянные;
  • · условно-переменные, или эксплуатационные;
  • · расходы на замещение, или резервы.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

  1. Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
  2. · безрисковую доходность, существующую на рынке;
  3. · компенсацию за риск вложения в недвижимость;
  4. · компенсацию за низкую ликвидность;
  5. · компенсацию за инвестиционный менеджмент;
  6. · поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
  7. Существует несколько методов определения ставки капитализации:
  8. · с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
  9. · метод рыночной выжимки;
  10. · метод связанных инвестиций.
  11. ·
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru