Недвижимость в Доминикане: цены и цели

Законы для иностранных покупателей

Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам – вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьезных инфекционных заболеваний. Через 5 лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через 2 года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.

Есть в Доминикане и программы упрощенной выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье, инвесторов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В случае, если объект стоит от $200000, он подпадает под условия программы для инвесторов. Формально средства надо вкладывать в бизнес, но ведь эта же компания может инвестировать в недвижимость. Адвокаты знают, как оформлять сделки с прицелом на ПМЖ.

После оформления права собственности иностранцы будут обязаны оплачивать налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или согласно оценке налоговой службы.

Аренда недвижимости в Доминикане: цены

Стоимость жилья зависит от некоторых факторов:

  • типа жилья (апартаменты, дом, квартира)
  • расположения (как близко к морю, в охраняемой резиденции или нет, наличие инфраструктуры).
  • вторичный или первичный рынок
  • готовое жилье или же находящееся в процессе стройки
  • оплата: моментальная или в рассрочку

Недвижимость в Доминикане: цены и цели

Квартира в обычном жилом комплексе стоит около 30 000 долларов.

Апартаменты в резиденции с частным бассейном и полем для гольфа — 100—150 000 долларов.

Стоимость вилл начинается от 300 000 долларов.

Земельные участки — от 20 000 долларов.

Стоимость аренды в стране тоже очень разная и зависит главным образом от срока аренды и расположения жилья.

Недвижимость в Доминикане: цены и цели

Адеватные цены будут в том случае, если заключать договор аренды не менее, чем на полгода. Важно знать, что хозяин обычно берет депозит в размере оплаты одного или двух месяцев аренды.

Также на размер арендной платы влияют:

  • наличие мебели
  • дополнительные услуги: охрана, уборка
  • коммунальные услуги

При условии длительной аренды можно найти квартирку и за 300-400 долларов, но лучше поискать в охраняемой резиденции с нормальной инфраструктурой, и вэтом случае цены будут начинаться от 500 долларов в месяц.

Стоимость аренды вилл с бассейном начинается от 1000 долларов в месяц.

Что касается коммунальных расходов, то больше всего уходит на электричество: порядка 100 долларов при очень экономном расходе.

Газ и вода стоят не так много, а интернет обходится порядка 50 долларов в месяц.

Поиск недвижимости в стране

В отличие от США, где лицензированный риэлтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать к помощи посредника или нет – выбор каждого. На практике, большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, все-таки пользуются услугами персональных представителей.

Недвижимость в Доминикане: цены и цели

В обязанности агента по недвижимости входит: подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).

Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риэлтор не занимается – это обязанность нотариуса, без которого право собственности не может быть оформлено.

Услуги риэлтора оплачивает продавец.

На рынке так сложилось, что работу риэлтора всегда оплачивает продавец. Но покупатель должен понимать: в такой ситуации среднестатистический агент по недвижимости приложит максимальные усилия, чтобы продать то, что выгодно ему. К примеру, будет водить клиентов только по домам, где ему предложили большую комиссию, а объекты на соседней улице даже не покажет, хотя они могут быть выгоднее по цене или лучше по качеству. Чтобы агент работал на вас и отстаивал ваши интересы, его надо мотивировать. Как именно – вопрос переговоров.

Также мы рекомендуем при выборе риэлтора запросить ряд документов. Нужно уточнить, какой миграционный статус в стране имеет ваш потенциальный представитель. Доминиканская Республика постоянно ужесточает миграционные правила, однако и по сей день в стране много иностранцев-нелегалов, которые предоставляют какие-либо услуги, в том числе и риэлторские. Излишне говорить, что подобный «специалист» может просто испариться в воздухе в один момент.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Здесь любой серьезный риэлтор имеет как минимум официальный миграционный статус (резиденцию) или гражданство. Спрашивайте седулу (местный ID) и резиденцию, каждый документ имеет свой срок действия – обращайте на это внимание. Спрашивайте, в каком агентстве работает риэлтор и какая у него позиция (должность) в компании. Проверяйте всю информацию в интернете: на официальном сайте агентства и в социальных сетях.

Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Когда объект выбран, и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит – до 10% от цены объекта.

Соглашение о намерениях должно содержать:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Описание объекта недвижимости.
  • Стоимость и сроки оплаты.
  • Обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).

С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.

После заключения соглашения нотариусу понадобится 2-3 недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.

Каждый объект недвижимости имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идет о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок, например, не мешает проведению сделки по купле-продаже.

Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство на право собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.

После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.

Этот документ также должен подписываться в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, ее можно провести удаленно. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удаленными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риэлтора или другого представителя.

Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться наличностью за недвижимость. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кэша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 000. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путем банковских переводов.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу.

Банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США. Если у продавца открыт банковский счет в Доминиканской Республике, США или Европе, все банковские транзакции будут проходить проверку, и в этом случае банк всегда проверяет происхождение денег. Если покупатель готов показать легальный  источник происхождения средств – нет проблем, это займет определенное время, но транзакция пройдет.

Если доказать легальность происхождения денег не получается, то вступают в силу оффшорные механизмы, которые есть у каждого нотариуса. В данном случае в договоре прописывается, что оплата осуществляется на реквизиты счета нотариуса. После перевода нотариус превращает их в кэш и передает продавцу. За такую операцию его стандартный гонорар возрастает с 1% до 3-4% от цены недвижимости.

После полного расчета с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трех недель до полутора месяцев. Покупатель на этом этапе ничего не платит – все государственные пошлины включены в гонорар нотариуса.

Вопрос – на каком этапе новому собственнику передаются ключи – решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.

В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится 3-4 месяца. Если «всплывают» обременения, может затянуться. Но как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.

Примеры недвижимости в Доминикане

Посмотреть ещё 398 похожих объектов

Недвижимость в Доминикане: где покупать?

Рассматривая покупку недвижимости в Доминикане, стоит рассмотреть наиболее популярный у наших соотечественников курорт Пунта Кана. Там несложно найти русскоязычного агента, который поможет подыскать подходящий вариант и проконсультирует по процедуре покупки.

Да и сама по себе российская диаспора там весьма велика, и вы не будете чувствовать себя чужаком или отщепенцем. Наших соотечественников можно встретить как в сфере услуг (парикмахерские, салоны красоты, кулинария, йога, танцы, детские кружки), так и в торговле (есть даже магазинчик с российскими продуктами)

Если же стремления жить бок о бок с российскими экспатами нет, то можно рассмотреть для жизни север острова: Пуэрто Плата, Сосуа, Лас Терренас. Там и цены будут пониже на недвижимость. Но внимательно выбирайте агента и адвоката – в тех краях встречаются мошенники.

Ну а для тех, кто не мыслит своего существования вне мегаполиса и хочет жить в большом городе, насыщенном культурными событиями, – несомненно стоит поискать недвижимость в столице – Санто-Доминго.

Этот вариант также подойдет для тех, кто планирует организовывать крупный бизнес или работать в сфере науки или образования.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что покупка недвижимости в  Доминикане – это очень хорошая инвестиция и перспективное решение для тех, кто хочет  увеличить свой капитал или сменить страну проживания.  Еще больше интересной и полезной информации о Доминикане вы найдете на нашем канале: Доминикана Republica.pro

Михаил Куняшов

Republica.Pro

Дополнительные расходы

Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не являются исключением. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4%, в сложных случаях – до 8%.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Этот сбор ложится на плечи покупателя.

Гонорар риэлтора

Покупатель может воспользоваться услугами риэлтора бесплатно (т.к. его работу обычно оплачивает продавец). Или договориться на вознаграждение, если хочет, чтобы агент отстаивал его интересы (например, на процент с выигранной в результате торгов суммы). Во втором случае размер гонорара зависит от договора.

Гонорар нотариуса

В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта. Если же оплата проходит через счета нотариуса, его вознаграждение может вырасти до 4%.

Государственные сборы за внесение изменений в Реестр собственности и выдачу нового титула уже включены в гонорар нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Текст: Анастасия Фалей

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru