В каких районах Москвы не нужно покупать жилье: советы экспертов

Почему район может считаться плохим или хорошим?

Прежде чем делать вывод о том, какие районы не стоит рассматривать для покупки жилья, необходимо определиться: по каким вообще объективным факторам их нужно оценивать?

Такой подбор характеристик позволит оценить необходимый минимум для комфортного проживания в выбранном районе. То есть необходимый каждому человеку. И уже потом можно учитывать субъективные факторы вроде близости к работе или к отдельным объектам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Помните, чем лучше район и чем больше он развит – тем выше средняя стоимость жилья в нем.

Если обобщить сказанное экспертами и обратиться к социальным опросам, то при поиске идеального района для покупки жилья желательно учитывать следующие критерии:

  1. Средняя стоимость жилья за квадратный метр. Цена квартир отличается в зависимости от множества критериев. Важно сравнивать стоимость с комфортом и безопасностью проживания: нет смысла брать откровенно дешевую квартиру, если выбраться из района будет проблематично, а рядом с домом совершенно нечем заняться или вовсе небезопасно находиться.
  2. Безопасность. Стоит изучить статистику преступлений по районам Москвы. Желательно, чтобы она была низкой – тогда можно безопасно находиться на улице даже в темное время суток и не бояться ограбления или драки.
  3. Экология. Чем дальше квартира находится от вредных производств – тем лучше для здоровья.
  4. Транспортная доступность. Желательно, чтобы из района было легко выбраться и вернуться обратно. Стоит учитывать и время, за которое вы сможете добраться на работу или в другие важные места.
  5. Наличие магазинов, рынков, торговых центров. Для комфорта важно, чтобы все необходимые торговые точки были недалеко. Добираться каждый день до магазина подолгу – не лучший вариант, так как занимает много времени. Однако жить рядом с крупными оптовыми базами и огромными торговыми центрами может быть некомфортно.
  6. Наличие мест для отдыха, спорта и проведения досуга. Не менее важным является и доступность мест, в которых приятно проводить время или удобно заниматься спортом. Для родителей с детьми также будут важны скверы и парки, где можно подышать свежим воздухом.
  7. Уровень шумности. Комфорт также заключается и в минимальном шумовом загрязнении: неприятно жить, когда все вокруг грохочет или гудит. В промышленных и отстраивающихся районах уровень шума обычно выше, чем в других – это связано с работой тяжелой техники и производства.

Отдельно стоит поговорить и о присоединенных не так давно территориях. Сейчас более 80% людей покупают новостройки в Новой Москве, поскольку они стоят значительно дешевле квадратных метров в «старой» части города. ТиНАО – довольно привлекательный округ: активно застраивается, развивается и заселяется преимущественно молодыми семьями.

Так что при поисках стоит ориентироваться не только на объективные, но и субъективные факторы, то есть удобство в конкретной ситуации для ищущей жильё семьи. Например, кому-то совершенно неважно, насколько близко к дому будут школы и садики, а для кого-то этот критерий – один из решающих.

Но все-таки пренебрегать объективными характеристиками не стоит, поскольку они серьезно влияют на удобство и безопасность проживания или последующей перепродажи квартиры.

Рейтинг районов

1 балл– наихудшая экологическая обстановка (неблагоприятный уровень);

2 балла– плохая экологическая обстановка;

3 балла– хорошая экологическая обстановка;

4 балла– благоприятная экологическая обстановка;

ВАО
Косино-Ухтомский

1

Преображенское

1

Соколиная Гора

1

Богородское

2

Вешняки

2

Гольяново

2

Новогиреево

2

Перово

2

Северное Измайлово

2

Восточное Измайлово

3

Восточный

3

Метрогородок

3

Новокосино

3

Ивановское

4

Измайлово

4

Сокольники

4

ЗАО
Очаково-Матвеевское

1

Дорогомилово

2

Кунцево

2

Ново-Переделкино

2

Солнцево

2

Филёвский Парк

2

Фили-Давыдково

2

Внуково

3

Можайский

3

Раменки

3

Тропарёво-Никулино

3

Крылатское

4

Проспект Вернадского

4

САО
Восточное Дегунино

1

Головинский

1

Дмитровский

1

Западное Дегунино

1

Аэропорт

2

Беговой

2

Бескудниковский

2

Войковский

2

Левобережный

2

Савёловский

2

Сокол

2

Ховрино

2

Хорошёвский

2

Коптево

3

Молжаниновский

3

Тимирязевский

3

ЮАО
Бирюлёво Западное

1

Даниловский

1

Нагатино-Садовники

1

Чертаново Центральное

1

Братеево

2

Донской

2

Зябликово

2

Москворечье-Сабурово

2

Нагорный

2

Царицыно

2

Чертаново Северное

2

Бирюлёво Восточное

3

Нагатинский Затон

3

Орехово-Борисово Южное

3

Чертаново Южное

3

Орехово-Борисово Северное

4

ЦАО
Арбат

2

Басманный

2

Замоскворечье

2

Красносельский

2

Мещанский

2

Пресненский

2

Таганский

2

Тверской

2

Хамовники

3

Якиманка

3

СЗАО
Щукино

2

Южное Тушино

2

Куркино

3

Покровское-Стрешнево

3

Митино

4

Северное Тушино

4

Строгино

4

Хорошёво-Мнёвники

4

СВАО
Алтуфьевский

1

Бабушкинский

1

Бутырский

1

Северное Медведково

1

Алексеевский

2

Бибирево

2

Лосиноостровский

2

Марьина Роща

2

Свиблово

2

Лианозово

3

Останкинский

3

Отрадное

3

Ростокино

3

Южное Медведково

3

Марфино

4

Северный

4

Ярославский

4

ЮВАО
Капотня

1

Лефортово

1

Марьино

1

Некрасовка

1

Нижегородский

1

Печатники

1

Рязанский

1

Выхино-Жулебино

2

Люблино

2

Текстильщики

2

Южнопортовый

2

Кузьминки

3

ЮЗАО
Академический

2

Гагаринский

2

Черёмушки

2

Южное Бутово

2

Зюзино

3

Коньково

3

Котловка

3

Ломоносовский

3

Обручевский

4

Северное Бутово

4

Тёплый Стан

4

Ясенево

4

Новомосковский округ
Щербинка, поселение

2

Воскресенское, поселение

3

Марушкинское, поселение

3

Рязановское, поселение

3

Филимонковское, поселение

3

Внуковское, поселение

4

Десёновское, поселение

4

Кокошкино, поселение

4

Московский, поселение

4

Мосрентген, поселение

4

Сосенское, поселение

4

Зеленоградский округ
Крюково

2

Матушкино

4

Савёлки

4

Силино

4

Старое Крюково

4

Троицкий округ
Киевский, поселение

3

Клёновское, поселение

3

Краснопахорское, поселение

3

Михайлово-Ярцевское, поселение

3

Новофёдоровское, поселение

3

Первомайское, поселение

3

Роговское, поселение

3

Щаповское, поселение

3

Вороновское, поселение

4

Троицк, поселение

4

Показать все районы

Где точно не стоит искать квартиру?

В каких районах Москвы не нужно покупать жилье: советы экспертов

Худшие районы Москвы, как мы уже выяснили, отличаются негативными показателями по нескольким или сразу всем характеристикам. В них небезопасно, они неэкологичные, а еще из них трудно выбраться на работу или учебу. Причем не во всех «неблагополучных» районах с точки зрения экспертов удерживается низкая стоимость жилья.

Александр Цыганов утверждает: «Традиционно на первом месте в антирейтинге старых районов Капотня, в которой сошлись почти все негативные факторы. И если нет особых причин, то к выбору недвижимости там следует отнестись критически». Капотня – фактический лидер антирейтинга худших районов «старой» Москвы. И даже не самая высокая стоимость жилья в 141 тысячу рублей за метр вряд ли спасет ситуацию: слишком уж она плоха.

В этих районах приобретать жилье попросту опасно для здоровья и благополучия. Лучше изучить другие варианты.

Оба Бирюлева лидируют и в жительских антирейтингах, как самые опасные для жизни районы с точки зрения экологии и преступности. Также они отличаются плохой транспортной доступностью: в Бирюлево пока что нет ни единой станции метро. Хотя в 2025 году правительство Москвы планирует открыть Бирюлевскую линию, что улучшит ситуацию с транспортом.

Наконец, сами жители Москвы негативно оценили район Дорогомилово, отметив слишком высокую стоимость жизни при недостатке магазинов. Также здесь не всё ладно с экологией и местами, в которых можно спокойно погулять и отдохнуть. Как ни парадоксально, этот район имеет самые высокие средние цены на квартиры – 248168 руб./м2.

Несмотря на негативную оценку некоторых районов как экспертами, так и жильцами, во многих из них держатся сравнительно высокие цены на жилье:

  • Бирюлево (как Западное, так и Восточное) – 126599 руб./м2;
  • Некрасовка – 129535 руб./м2;
  • Люблино – 139670 руб./м2;
  • Капотня – 140808 руб./м2;
  • Рязанский – 143425 руб./м2;
  • Гольяново – 144777 руб./м2;
  • Печатники – 147512 руб./м2;
  • Текстильщики – 152912 руб./м2;
  • Южнопортовый – 176143 руб./м2;
  • Нижегородский район – 197192 руб./м2;
  • Дорогомилово – 248168 руб./м2.

То есть со временем даже непривлекательные районы могут (но не обязательно станут) комфортными для жизни. Или, как минимум, будут исправлены некоторые негативные факторы. Например, в некоторые районы планируется в течение нескольких лет проложить метро (например, в то же Бирюлево), что резко облегчит транспортную доступность.

Поэтому желательно не просто ориентироваться на текущее положение дел, но и проанализировать перспективы развития или угрозы благополучию района. Хотя в таком случае риск нарваться на «плохой» район выше.

Впрочем, как верно подметила Елена Аросеева-Каширина, человек должен решить сам, какие факторы будут для него показателем качества жизни. Только покупатель может определить, какая квартира и в каком районе ему подходит больше всего. Ведь значимость всех субъективных и объективных факторов зависит от конкретной ситуации. «Зачастую критерием выбора становится совсем не это, а стоимость жилья, его близость к работе или другие факторы», – утверждает эксперт.

Покупка квартиры – это не только большое событие, но и серьезный выбор. В процессе, возможно, придется перебрать сотни вариантов в разных типах домов и районах города. Как правило, уже на стадии выбора района покупатель определяет определенную сумму, которую он готов отдать за жилье.

Стоимость квартиры – один из важных критериев, о которых мы уже писали в начале статьи. Она зависит не только от метража и времени до метро, но и от территории. Поэтому может показаться соблазном сэкономить на квартире, выбрав не самый лучший район.

Однако Александр Цыганов не рекомендует приобретать дешевое жилье в плохом месте. По мнению эксперта, лучше учитывать перспективы выбранного района и собственные возможности: «При покупке недвижимости нужно обязательно учитывать перспективы места и свои возможности. Не стоит покупать самое дешевое в бесперспективном районе, но опасно и переоценить свои силы, когда выплаты по кредиту съедают жизненные перспективы».

По поводу ипотеки он высказался категорично: «Ипотеку стоит рассматривать и брать, если уровень жизни принципиально не снижается, а выплаты, например, сопоставимы с суммами, которые откладывали на первый взнос». Действительно, такое отношение к ипотеке позволит не переходить грань, за которой выплата ежемесячных платежей становится непосильной ношей, а холодильник и гардероб пустеют.

Самый главный совет: прежде чем покупать собственную квартиру в каком-либо районе – стоит внимательно его изучить. А лучше всего это можно сделать, если какое-то время пожить в нем.

В каких районах Москвы не нужно покупать жилье: советы экспертов

Собственный опыт лучше всего подскажет, подходит ли этот район для жизни или нет. С первого и даже второго взгляда же не получится вычленить какие-то скрытые проблемы – например, шумные дороги по ночам или стаи бродячих собак на окраинах. «Покупка недвижимости – серьезный шаг для большинства россиян, и если район не знаком, то стоит сначала арендовать там квартиру и пожить хотя бы месяц, многое станет понятным хотя бы на несколько ближайших лет», – советует эксперт.

Описание методологии

Каждый из районов оценивался по 12 критериям, влияющим на состояние окружающей среды:

  • Озеленение территории
  • Соседство с крупными лесопарковыми и лесными массивами
  • Водоемы
  • Объекты теплоэнергетики (ТЭЦ, ГЭС)
  • Промзоны
  • Плотность населения
  • Крупные предприятия
  • Наличие крупных источников негативного воздействия в соседних районах
  • Источники электромагнитных полей
  • Аэропорты
  • Крупные автодороги
  • Загруженность дорог

Всем районам в рамках каждого критерия присваивались баллы. Единой шкалы баллов нет, оценка каждого параметра и
«амплитуда колебаний» количества баллов отличается внутри разных критериев. Например, в критерии «озеленение
территории» район мог получить от 6 баллов при высоком проценте озеленения территорий до 0 баллов – при низком.

В результате такого способа оценки каждому району присваивается свой индекс – от 1 (самый экологически
неблагоприятный уровень) до 4 (самый экологически благоприятный). Такой индекс дает возможность простого отображения
рейтинга на карте районов Москвы и – как следствие – легкого понимания такой карты для ее пользователей.

Исследование подготовлено экспертами компании по авторской методике Катерины Веселовой – руководителя департамента
экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard group, эксперта-эколога с 20-летним стажем.

Какие районы заслуживают внимания?

В Москве достаточно районов, которые достойны называться лучшими. В них высокий уровень безопасности, хорошая экологическая ситуация, нет проблем с транспортом или шумными, неадекватными соседями по подъезду или дому. Конечно, стоимость квартир в таких районах обычно выше, чем в остальных. Но не всегда, так как цена за квадратный метр зависит и от других обстоятельств. Какие районы могут называться действительно хорошими?

Среди всех районов в указанных округах жители особенно хвалят Куркино, Тропарево-Никулино, Митино и Филевский парк: они отмечены как очень чистые, безопасные и удобные для жизни районы. Нет проблем ни с транспортом, ни с отдыхом, ни тем более с экологией.

В каких районах Москвы не нужно покупать жилье: советы экспертов

Предпочтение Новой Москве отдает все большее количество человек за счет дешевизны – жилье там стоит в среднем 134409 руб./м2, но при этом инфраструктура и транспортная доступность активно улучшаются. Тем более что жилья там хватает – ТиНАО активно застраивается комплексами эконом- и комфорт-класса.

Найти удачный вариант в Новой Москве могут и люди, предпочитающие частные дома квартирам. Александр Цыганов отмечает, что неплохим вариантом для проживания на своей земле может стать поселение Сосенское, а конкретно участок неподалеку от станции метро «Прокшино»: «Для ценителей собственного дома рядом с метро можно порекомендовать окрестности станции метро Прокшино, где сформировано предложение по достаточно доступным таунхаусам».

В среднем в районе этой станции метро стоимость жилья колеблется в пределах 126272 руб./м2 – один из самых низких показателей в пределах города при неплохом уровне жизни.

В общем и целом, вырисовывается рейтинг лучших районов Москвы с точки зрения безопасности, экологии и удобства:

  • Новая Москва – 134409 руб./м2;
  • Митино – 143811 руб./м2;
  • Куркино – 156906 руб./м2;
  • Строгино – 170941 руб./м2;
  • Тропарево-Никулино – 187127 руб./м2;
  • Филевский парк – 198383 руб./м2;
  • Черёмушки – 202142 руб./м2;
  • Сокольники – 204111 руб./м2.

Обратите внимание: некоторые лучшие районы имеют более низкую стоимость жилья, чем отдельные «неблагополучные». Что доказывает, что ориентироваться только на цену квартиры не стоит – можно найти одновременно дешевую и выгодную.

Лефортово – один из старейших исторических районов города, и средняя стоимость жилья в нем не такая уж высокая – 159195 руб./м2. И это за хорошую транспортную доступность и не слишком большую удаленность от центра. Квартиры в Даниловском районе будут стоить дороже – в среднем 183 тысячи руб./м2.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Но даже без этих двух районов в Москве достаточно уже сформировавшихся мест с хорошей инфраструктурой, экологией, а также безопасных и комфортных. Причем стоимость квадратных метров в них не зашкаливает. Поэтому можно найти подходящий вариант.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru