Оценка жилой недвижимости в Москве и области, заказать оценку стоимости жилой недвижимости в Экспертном центре «ИНДЕКС»

Общая информация

Оценка стоимости квартиры как услуга представляет собой определение рыночной цены права собственности, а также прочих вещных прав на недвижимость.

Регламентируется данный вид деятельности Федеральным законом (ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки (ФСО) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Агентства, специализирующиеся на оценке недвижимости учитывают все особенности квартиры, которая находится у них в работе и для получения максимально объективного результата применяют три основных подхода:

  • затратный;
  • доходный;
  • сравнительный.

Чем больше подходов используют профессионалы, тем более точным окажется результат оценки.

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка жилой недвижимости в Москве и области, заказать оценку стоимости жилой недвижимости в Экспертном центре «ИНДЕКС»

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Сущность

Главная задача услуги оценки недвижимости – установление актуальной стоимости рассматриваемого объекта.

Наиболее часто к использованию рассматриваемой услуги прибегают при осуществлении сделок купли-продажи объектов. При этом услугой оценки могут пользоваться как покупатели, так и продавцы.

Продавцу, как правило, нужно продать объект в кратчайшие сроки, при этом, не прогадав и не установив на него чересчур заниженную цену.

Покупатели, в свою очередь, тоже заинтересованы в максимальной объективности сделки. Прибегая к услугам профессиональных оценщиков в большинстве случаев удается существенно сократить цену по сравнению с изначально выставленной продавцом.

Оценка жилой недвижимости в Москве и области, заказать оценку стоимости жилой недвижимости в Экспертном центре «ИНДЕКС»

Оценка жилой недвижимости в процессе сделки купли-продажи позволяет покупателю:

    Оценка жилой недвижимости в Москве и области, заказать оценку стоимости жилой недвижимости в Экспертном центре «ИНДЕКС»
  • узнать о скрытых и явных физических повреждениях, о которых может намеренно умалчивать недобросовестный продавец;
  • получить объективную оценку экологической обстановки в районе расположения объекта сделки;
  • узнать о юридических проблемах. Иногда оказывается, что на территории жилого объекта прописан безвестно пропавший либо же считающийся погибшим человек. Если информация окажется неправдивой, внезапно появившийся родственник может отобрать полагающуюся ему часть недвижимости в судебном порядке.

Оценка жилой недвижимости обязательно проводится в процессе оформления ипотечного кредита – это требование является одним из основных. Оценка жилой недвижимости обязательно проводится при оформлении страховки.

Без нее никто не согласится продать полис. По результатам оценки сотрудники страховой компании могут рассчитать объем компенсации, которая при необходимости будет возмещена. Собственник недвижимости тоже получает свою выгоду – получение адекватного и объективного страхового возмещения в его же интересах.

Не лишней будет оценка стоимости жилой недвижимости и при заключении договора аренды квартиры. В подобных ситуациях к рассматриваемой услуге прибегают достаточно редко, но абсолютно зря. Результаты оценки позволят установить максимально адекватную стоимость аренды.

Особенности оценки

Грамотная оценка жилой недвижимости – довольно сложный процесс.

Любые ошибки во время его проведения могут кардинально повлиять на итоговый результат.

Прежде всего, при проведении оценки должна быть точно зафиксирована дата ее выполнения, т.к. даже через незначительное время цена рассматриваемого объекта может заметно измениться.

При проведении оценки учитываются как особенности конкретного жилого помещения, так и общая ситуация на рынке.

Оценка объектов недвижимости в 2020 году

На окончательную цену объекта недвижимости может влиять множество факторов. Прежде всего, это социальные критерии, в числе которых:

  • численность населения;
  • отдаленность от образовательных, медицинских учреждений и прочей инфраструктуры;
  • средний возраст населения в месте расположения объекта жилой недвижимости;
  • наличие работы и средняя зарплата в рассматриваемой местности;
  • разного рода природные условия;
  • определенные политические особенности и т.д.

При этом оценка жилой недвижимости может выполняться в соответствии с тремя методами, а именно:

  • рыночным;
  • доходным;
  • затратным.

В случае с жилой недвижимостью чаще всего используется затратный метод.

Таким образом, оценка жилой недвижимости – это очень важный и достаточно сложный процесс, требующий от исполнителя наличия соответствующих навыков, опыта и умений.

Существует множество разновидностей объектов жилой недвижимости, каждый из которых требует индивидуального подхода во время оценки.

При этом на итоговую стоимость объекта влияют многие факторы, учесть которые в достаточной мере способен только человек с опытом.

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Методика оценивания

Рыночная

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры во многом схожа с оценкой любых других объектов недвижимого имущества. Она производится в соответствии с определенными стандартами, которые были разработаны обществом оценщиков в тесном сотрудничестве с международными союзами.

Оказывать определенное влияние на результаты оценки могут самые разнообразные факторы. Прежде всего, речь идет о таких значимых моментах, как:

  • местоположение квартиры;
  • состояние жилого дома;
  • функциональные характеристики квартиры.

Оценка в области недвижимости

Ни для кого не является секретом, что в каждом населенном пункте есть свои популярные и непопулярные районы. И тот факт, в каком конкретно районе расположена квартира, во многом зависит ее рыночная стоимость.

Соответственно, недвижимость в элитных районах будет оценена гораздо выше, нежели недвижимость в отдаленных заводских районах.

Имеет значение и то, имеется ли рядом с домом, в котором расположена квартира, лесо-парковая зона или водоем, а также какие объекты инфраструктуры наличествуют в непосредственной близости. Заинтересуют оценщика и следующие моменты:

    Оценка жилой недвижимости в Москве и области, заказать оценку стоимости жилой недвижимости в Экспертном центре «ИНДЕКС»
  • удаленность от метро и автобусных остановок;
  • когда в последний раз проводился капитальный ремонт дома;
  • из какого материала выполнены стены и перекрытия дома;
  • в каком году дом сдан в эксплуатацию;
  • этажность дома.

Ничуть не меньшее внимание будет уделено и состоянию квартиры.

Кадастровая

Оценка кадастровой стоимости квартиры осуществляется в несколько этапов.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя.

Документы, необходимые для осуществления оценки жилой недвижимости при продаже

Для проведения независимой оценки жилой недвижимости необходимо предоставить свидетельство о госрегистрации права на жилую недвижимость или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена. Это может быть как договор купли-продажи, так и договор дарения или иной документ. Кроме того, необходимо представить справку БТИ по форме 11А. При оценке частных домов и коттеджей также потребуется пакет правоустанавливающих документов на землю.

Экспертиза стоимости жилья представляет собой комплекс мероприятий по изучению и анализу сведений об оцениваемом объекте недвижимости. Источником информации выступает либо визуальный осмотр помещений и комнат жилого здания, либо комплект документации, предоставленный заказчиком услуги.

Для оперативного составления и правильного оформления экспертного отчета в распоряжении специалиста-оценщика должны находиться следующие документы:

  • паспорт клиента, данные которого обязательно включаются в заключение эксперта;
  • правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, в число которых могут входить: свидетельство о регистрации прав собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.д.;
  • технико-эксплуатационная документация на объект – проект, технический или кадастровый паспорт, планировки по этажам с экспликацией комнат и помещений, паспорт БТИ, схемы подключения инженерных сетей, план благоустройства и т.д.

Рыночная оценка недвижимости

На итоговую стоимость жилой недвижимости оказывают влияние многочисленные факторы, каждый из которых должен быть учтен в процессе работы эксперта. Наиболее значимыми из них выступают:

  • месторасположение объекта и престижность микрорайона;
  • близость инфраструктурных объектов и удобство подъездных путей;
  • качество проектирования и строительства, а также используемые при возведении стен и перекрытий здания материалы и строительные конструкции;
  • текущее состояние объекта;
  • наличие земельного участка и вид его разрешенного использования;
  • сложившаяся на рынке новостроек и вторичного жилья конъюнктура и т.д.

Квалификация и профессионализм штатных экспертов компании «МЭН» позволяют эффективно учесть перечисленные и многие другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого жилого объекта. В результате, заказчик получает точную и оперативно произведенную оценку, которая может быть использована для дальнейшего оформления сделки.


В 10-ке лучших! По объемам оценки недвижимости в России компания находится на 10-м месте.

Альт


Аккредитация в Сбербанке.

Альт
Альт

Увеличиваем спектр услуг и повышаем качество. Аккредитованы в ПАО “НК Роснефть”. Рейтинг Эксперт-РА
подтверждается не ниже 5-го места. Более 3000 отчетов. Охват всех регионов России. 91% клиентов возвращаются
повторно.Собственное программное обеспечение для оценки.


Набор и обучение персонала, отработка бизнес процессов.

Альт
Альт


Основание компании. Цель – делать качественную и доступную независимую экспертизу по всему спектру рынка.

Альт


Выход в топ 50 лучших оценочных компаний России. Компания завершила внедрение системы менеджмента качества
ИСО 9001:2001. Уже более 70 банков принимают отчеты нашей компании.

Для проведения оценки специалисту потребуется следующий пакет документов:

  • документ, подтверждающий право собственности на жилую недвижимость;
  • справка БТИ;
  • экспиляция;
  • поэтажный план.

В некоторых случаях могут потребоваться и некоторые другие документы, о чем специалист, занимающийся проведением оценки, уведомит владельца квартиры в индивидуальном порядке.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

В каких случаях производится перерасчет?

Независимая оценка жилой недвижимости полезна как для покупателя, так и для продавца объекта. Однако, купля-продажа – не единственная процедура, которая требует проведения оценки жилой недвижимости.

Особое место занимает оценка при нанесении ущерба от залива или пожара. В данном случае определяется не только размер ущерба, но и величина страховой компенсации.

Поскольку под рыночной стоимостью понимается та стоимость, по которой покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, существуют ситуации, в которых приходится для получения более актуальной информации производить перерасчет рыночной стоимости.

Так, например, проведение данной процедуры потребуется в том случае, если в инфраструктуре района произошли существенные изменения. Строительство новой транспортной развязки, новых торговых центров и пр. могут существенно повлиять на рыночную стоимость жилья.

Потребуется перерасчет оценки и в том случае, если с момента проведения процедуры прошло существенное количество времени.

Учитывая изменения на рынке недвижимости и износ здания, в котором располагается квартиры, вряд ли показатель стоимости квартиры остался на прежнем уровне.

Оценка доли

Оценка доли в квартире – задача, достаточно непростая даже для профессионалов. Существует два основных способа оценки:

  1. Если установлено конкретное жилое помещение, которое принадлежит собственнику, то оценка производится конкретно взятого помещения. Это более простой вариант.
  2. В некоторых случаях доля собственника в квартире определяется в процентном соотношении. В этой ситуации производится оценка квартиры в целом, и из общей суммы выделяется стоимость той доли, которая подлежит процедуре оценки.

Стоимость аренды

Для оценки стоимости

аренды квартиры

также настоятельно рекомендуется привлечение

квалифицированного специалиста

.

На стоимость аренды оказывают влияние те же факторы, что и на стоимость самой квартиры (местоположение, состояние, наличие инфраструктуры и т.д.). Можно попытаться посчитать все самостоятельно, но в данном случае вам вряд ли удастся оказаться точным. В результате цена аренды будет либо завышена (будут потеряны потенциальные арендаторы), либо занижена (будут потеряны деньги).

Ни в коем случае не стоит пренебрегать помощью специалистов по столь важному вопросу, как оценка недвижимости.

К тому же данная услуга предоставляется большим количеством организаций.

Самое главное, суметь сделать правильный выбор и обратиться за помощью к профессионалу, отлично знающему свое дело.

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Расчеты при оценке недвижимости

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

Проведение осмотра при оценке

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru