Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Под материнским капиталом специалисты понимают государственные средства, предназначенные на обеспечение нормальных финансовых условий для семей с двумя и более детьми (цели применения денежных средств определяются государством и родителями ребёнка в индивидуальном порядке). За распределением же выделенной из бюджета государства суммой следят органы опеки и попечительства и другие уполномоченные органы.

Главным правилом при покупке недвижимости на материнский капитал является предоставление несовершеннолетнему лицу определённой доли недвижимости в полноправное владение. Однако здесь есть некоторые нюансы – в первую очередь они касаются последующей продажи дома или квартиры либо приобретения жилья с использованием ипотечного кредита.

Решение об отчуждении недвижимости выносится органами опеки при наличии на то законных оснований. В соответствии с обстоятельствами, в рамках которых должен быть заключён договор купли-продажи, определяется специальная процедура, направленная на обеспечение и защиту гражданских прав детей.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? В федеральном законе номер двести пятьдесят шесть содержатся положения об отсутствии запретов на покупку, продажу и обмен любого имущества, полученного во владение путём использования сертификата. Но стоит помнить, что сотрудники органов опеки имеют право внести определённые ограничения на проведение этой процедуры. Например, сделки с участием несовершеннолетних лиц проводятся только в присутствии опекунского совета и иных государственных служащих.

Выделяют условия, упрощающие обмен либо продажу недвижимости, полученную на средства материнского капитала.

К ним относятся:

  • равноценный обмен доли имущества, закреплённой за ребёнком, с целью улучшения основополагающих правил безопасного и комфортного проживания;
  • одновременная продажа и покупка собственности, при этом большая площадь помещения должна быть закреплена за ребёнком;
  • сбор всей необходимой документации и своевременное обращение в органы опеки.

Многих владельцев «материнки» волнует вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на метеринский капитал с материнским капиталом взамен на жильё большей площади с улучшенной планировкой и удобствами? Сделать это достаточно легко, если в семье нет несовершеннолетних граждан и каждый из жильцов согласен проведением этой процедуры.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

В большинстве случаев покупка недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием. Именно поэтому, если вы собираетесь продавать квартиру с материнским капиталом, то вам требуется разрешение как от опекунского совета, так и от конкретного банковского учреждения (Сбербанка или другого государственного банка). Ваши шансы на отчуждение увеличиваются при повторном приобретении жилья за счёт ипотечных средств этой банковской организации.

После того как вы соберёте весь необходимый пакет документов (в частности, разрешение на отчуждение собственности), вы должны подать бумаги в банк.

Продать такого рода недвижимость можно тремя способами:

  • оформление соглашения между покупателем и продавцом с обязательным внесением предоплаты, равной половине стоимости. Таким образом, обременения банка перестают действовать, что позволяет владельцу жилья заключить стандартную сделку купли-продажи после внесения полной суммы;
  • согласование сделки с банком, которое сопровождается предоставлением банковской ячейки для проведения расчётов между продавцом и покупателем. Такие услуги не бесплатные, банковская организация перечисляет на свой счёт небольшую комиссию. Однако этот подход все равно выгоден продавцу, поскольку он получает стопроцентную гарантию выдачи разрешения на отчуждение имущества;
  • продажа недвижимости в ипотеку – требуется одобрение заёмщика банковским учреждением. Тем самым осуществляется перевод кредита с продавца на покупателя. Для банка такое решение не несёт особых изменений, ведь жилье все равно находиться у него в залоге.

После того как банк даст своё согласие на проведение сделки, заключается договор купли-продажи с применением средств материнки и ипотечного кредитования, а также последующая передача недвижимости в собственность нового владельца. Сделка может быть осуществлена несколькими способами. Выше мы уже говорили о возможности продажи квартиры, купленной за маткапитал, с передачей доли недвижимости несовершеннолетнему лицу. Сейчас же рассмотрим ещё два уникальных, но не менее распространённых способов.

После получения положительного ответа от уполномоченной государственной структуры, вам потребуется открыть банковский счёт на имя ребёнка или иного лица и перевести средства. При этом вы сами выбираете оформить ли простой счёт в банке либо открыть вклад (которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении им восемнадцати лет).

В соответствии с законодательством Российской Федерации опекун несовершеннолетнего гражданина может распоряжаться личными средствами лица только в минимальном размере (не выше установленных параметров средств к существованию для граждан конкретного региона). Однако даже для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства, которое выдаётся, только если присутствуют законные на то основания, и с указанием реальных целей.

Ещё одним способом продажи квартиры в ипотеке с материальным капиталом без передачи определённой части недвижимости ребёнку является предоставление ему жилого помещения одного из близких родственников (бабушек, дедушек, братьев и так далее). Такой вариант зачастую принимается при отсутствии необходимости покупки нового жилья.

Обратите внимание, что при этом размер выделяемой доли необязательно должен быть равным предыдущим параметрам.

При предъявлении реальных данных о размере не расходованного на определённый промежуток времени материнского капитала отсутствуют какие-либо риски потери денежных средств. Владелец сертификата вправе потратить их на различные нужды ребёнка. Именно поэтому прежде чем заключать договор купли-продажи потребуйте у покупателей выписку с лицевого счёта, где будет указан остаток маткапитала (выдача этого документа осуществляется в течение пяти рабочих дней).

Чтобы избежать проблем, и сократить риски убедитесь:

  • что жилье располагается на территории, пригодной для проживания, и соответствует всем критериям безопасности пенсионного фонда России;
  • если дети не фигурируют в договоре купли-продажи, требуется нотариальное заверение о последующем выделении долей;
  • что покупатели действительно намерены приобрести заявленное имущество (например, подача заявления в пенсионный фонд о переводе денежных средств);
  • что в договоре на покупку квартиры указаны реквизиты банка и другие элементы банковского счёта продавца.

Если же вам попались безответственные покупатели, то разумным решением будет заранее прописать в договоре порядок перевода денежных средств и штрафные санкции за его нарушение. Такие покупатели пропадают сразу же после получения права на имущество и не спешат с перечислением финансов.

Для составления договора лучше всего обратиться к квалифицированному юристу либо воспользоваться всевозможными онлайн-сервисами (например, конструктором договоров). Не забудьте указать в документе сроки обращения в пенсионный фонд Российской Федерации и штрафы, которые будут применены к покупателям в случае просрочки платежа.

В заключение хочется отметить, что отчуждение жилья в ипотеке с применением материнского капитала не требует особых временных и материальных затрат. Сделать это достаточно легко, если соблюдать все юридические нюансы и особенности процесса. Одним из главных правил является покупка недвижимости лучшей по количественному и качественному факторам, нежели предыдущая.

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Продажа жилья купленное в ипотеку на материнский капитал

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

На протяжении довольно длительного времени за органами опеки установлены определённые полномочия, касающиеся защиты интересов детей. К одним из них относится и рассмотрение заявлений на осуществление купли-продажи квартиры, полученной за счёт средств материнского капитала.

Чтобы ваше заявление было принято, оно должно быть дополнено следующими бумагами:

  1. Документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей или законного опекуна).
  2. Если ребёнку на момент подачи заявки исполнилось четырнадцать лет, то требуется его письменное согласие на проведение этой процедуры.
  3. Справка о заключении брака, акты о разводе и свидетельство о рождении ребёнка.
  4. Документ, подтверждающий право собственности на конкретное имущество.
  5. Договор, на основании которого заявитель имеет право на владение приобретаемой недвижимости.

Помимо вышеперечисленных документов, разные региональные опекунские органы могут потребовать предоставить план безопасности покупаемого жилья либо письменное согласие лица, не достигшего четырнадцатилетнего возраста. Однако эти условия не являются обязательными. Главный же критерий, на основе которого выдаётся разрешение, это осуществление двух одновременных сделок купли-продажи.

Зачастую опекунский совет выдвигает требование лично убедиться в будущих условиях проживания ребёнка, то есть провести визуальный осмотр покупаемого имущества непосредственно перед выдачей разрешения.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитал, и приобрести новую?

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

ООиП

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Как делится долг по ипотеке в случае развода?

Специалисты рекомендуют заранее погасить долг по кредиту с применением материнского капитала в случае бракоразводного процесса. Это позволит вам избежать долговых обязательств перед банковским учреждением и максимально быстро закрыть этот вопрос.

После отзыва обременения и распределения долей в пользу несовершеннолетних лиц, жилье легко можно продать или разменять. Таким образом, вы сможете решить жилищный вопрос, обеспечив каждому возможность отдельного проживания.

Есть несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации:

  • в процессе раздела имущества заявители вправе настаивать на разделении ипотечного долга в связи с бракоразводным процессом (банки редко идут на подобное урегулирование конфликта);
  • вместо разделения долговых обязательств, между бывшими супругами, банк может предложить оформить два равноценных кредита (но проценты могут быть выше, чем первоначальные);
  • погашение кредитного долга осуществляется в соответствии с двухсторонними взаимовыгодными договорённостями между супругами (письменными или устными), но такое решение не поможет вам с поиском отдельного жилья.

Важно учитывать, что при аннулировании брака средства материнского капитала напрямую не разделяются между супругами. Правила федерального законодательства касаются только раздела имущества, приобретённого за счёт данных финансовых ресурсов.

В нормативно-правовых актах, относящихся к сфере регулирования подобных вопросов, особое место занимает условие: при разводе привилегии имеет тот родитель, с которым проживают дети.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru