Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным.

При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка.

Требования к форме договора купли-продажи

1) Простая письменная форма. Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

  • а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗКРФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стоимость оформления (услуги юриста, государственная пошлина)

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае существует риск не указать в документе все необходимые условия.

Квалифицированную помощь в оформлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развитости рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тысяч рублей.

За государственную регистрацию сторонам необходимо уплатить государственную пошлину – 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.

Сопровождение сделок не самая дешевая процедура хотя бы потому, что она является комплексной, так что включает множество мероприятий.

  1. Итак, начнем с самого простого – консультации. Их стоимость зависит от того, для кого совершается сделка. Юридические лица, как правило, платят больше, нежели физические. Для физических лиц расценки, в среднем, от двух тысяч рублей за час в случае с первой консультацией, и до 10 тыс. руб. за час, если консультация проходит с применением правовых баз.
  2. Составление договора обойдётся где-то от 5 до 50 тысяч рублей.
  3. Цена регистрации сделки – от 7-8 тысяч руб. Она занимает пару дней, потому работа не почасовая.

Для каждого человека цена комплексного сопровождения получается индивидуальной, потому что учитывается множество факторов. В частности, не проблемный ли продаваемый участок, какая его площадь и другие важные нюансы. В среднем для физических лиц стоимость комплексного сопровождения не меньше 30 тысяч рублей, хотя ценовая политика многих юристов предусматривает ещё и процент от цены продаваемой земли.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Условия и порядок купли – продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает “финальным аккордом” купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи. Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта. При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.

К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.

  1. При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.

  2. Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.

  3. Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.

  4. Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

  • Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;

  • Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;

  • Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.

  • Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

  • предмет сделки – конкретный участок;

  • стоимость участка – сумма в российских рублях;

  • технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;

  • при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;

  • вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;

  • имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

В юридическую консультацию обратилась Вероника С., которая хотела узнать, законна ли сделка. Купля продажа земли производилась под ИЖС. В договоре не было указано, что приобретаемые земли сданы в аренду третьему лицу, которое отказалось прекращать договор.Юристы обратили внимание, что договор аренды является существенным обременением недвижимости и порекомендовали либо обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги по сделке, либо потребовать прекращения аренды через суд.

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

  • для продавца;

  • для покупателя;

  • для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

  • Заявление не переход права собственности;

  • договор купли-продажи (все экземпляры);

  • дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);

  • паспорт покупателя и паспорт продавца;

  • имеющиеся документы о праве собственности продавца;

  • подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;

  • квитанция об оплате госпошлины.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Выможете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ozerkivrn.ru